Ljubljana, 10. junij 2021 – Od 19. junija 2021 stopi v veljavo kar nekaj novosti na področju upravljanja s stanovanji. Zato je mag. Jasmina Potrč za IUS-INFO pripravila povzetek sprememb, ki jih spremenjeni Stanovanjski zakon prinaša. Ker se nam zdi, da prispevek res celovito predstavlja spremembe in dopolnila smo se odločili, da ga tudi mi objavimo. mag. Jasmina Potrč za IUS-INFO tako strnila novelo:  

»Novela SZ-1E > Stanovanjskega zakona (SZ-1), ki bo začela veljati 19. junija 2021, prinaša novosti na področju upravljanja stanovanj, najemnih razmerij (predvsem povečanje fonda najemnih stanovanj s poudarkom na mladih in mladih družinah, javnih najemnih stanovanj in uskladitvi neprofitne najemnine) ter stanovanjske politike, ki se prenavlja.

Novela s spremembo 23. člena sledi spremembi > Stvarnopravnega zakonika (SPZ) glede solastnine posameznega dela zgradbe ali nepremičnine, ki je namenjena skupni rabi etažnih lastnikov ter ureja upravljanje s skupnim delom, ki je namenjen rabi večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin.

V nadaljevanju spremenjeni 25. člen opredeljuje posle rednega upravljanja ter posle vzdrževanja večstanovanjske stavbe. Gre za sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. 25.a člen natančneje opredeljuje, kateri posli se štejejo pod posle rednega upravljanja oziroma vzdrževanja. S spremenjenim 29. členom se določa vsebina poslov, ki presegajo okvir rednega upravljanja in je zanje potrebno soglasje več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na solastniške deleže. Kot novost zakon v 34. členu določa, da se lahko etažni lastniki o poslih upravljanja večstanovanjske stavbe odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov, na zboru lastnikov ali z elektronskim glasovanjem. Odločanje s podpisovanjem listine in elektronsko glasovanje se lahko dopolnjujeta. V nadaljevanju je opredeljen ta postopek odločanja, pri čemer novi 35.a člen natančno opredeljuje elektronsko glasovanje.

Velja, da so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, v skladu s svojimi solastniškimi deleži (prvi odstavek 30. člena), pri čemer se za plačilo stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe (razen stroškov toplote), upoštevajo naslednja merila za razdelitev plačila stroškov:

− število posameznih delov,

− površina posameznega dela in

− število uporabnikov posameznega dela (drugi odstavek 30. člena).

Novost so tudi obvezni ločeni fiduciarni računi za rezervni sklad vsake večstanovanjske stavbe posebej. Etažni lastniki se lahko odločijo, da se sredstva rezervnega sklada zbirajo na enotnem fiduciarnem računu upravnika – tem primeru upravnik za sredstva rezervnega sklada vodi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo posebej (42. člen).

Na področju najemnih razmerij se z 90 dni na 60 dni skrajša odpovedni rok za najemnika, če le-ta ni drugače dogovorjen v najemni pogodbi (102. člen). S tem se omogoča večja fleksibilnost odpovedovanja najemnega razmerja. Prav tako se z 90 dni na 60 dni skrajša odpovedni rok za najemodajalca (112. člen). S tem se omogoči določena fleksibilnost najemodajalcu in razbremenitev, če najemnik ne izpolnjuje zakonskih ali pogodbenih dolžnosti. S 60 dni na 30 dni se skrajšuje se tudi rok za izselitev, ki ga določi sodišče v sodnem postopku.

Kot novost 112.a člen opredeljuje odpoved najemne pogodbe v primeru neplačila najemnine ali stroškov.

Spreminja se določanje vrednosti stanovanja, za katero se obračunava neprofitna najemnina, kot tudi način določanja le-te. Do te spremembe je privedlo dejstvo, da se neprofitna najemnina od leta 2007 ni spreminjala in je bila posledično določena prenizko. Najemnine lastnikom niso več omogočale pokrivanja stanovanjskih stroškov. Novela tako določa vrednost točke, po kateri se določa vrednost neprofitnega stanovanja, ki od 19. junija 2021 do 30. junija 2021 znaša 2,63 evra, od 1. julija 2021 do 31.marca 2022 znaša 2,92 evra in od 1. aprila 2022 do 31. marca 2023 znaša 3,21 evra; prvič pa se uskladi z rastjo cen v marcu leta 2024. Nato minister vsako leto najpozneje do 1. marca s sklepom v Uradnem listu objavi usklajeno višino vrednosti točke, ki se uporablja od 1. aprila dalje (116. člen). Na višino najemnine bo vplivalo dejstvo, ali je najemnik invalid (tako peti odstavek 116. člena) ter lokacija nepremičnine (deveti odstavek 118. člena). V nadaljevanju je spremenjena še ureditev subvencije neprofitne najemnine (121. in 122. člen).

Popolnoma na novo je urejen javni najem stanovanj (148. a člen), ki ga izvaja sklad, gre pa za dejavnost sklada, ki zaradi javnega interesa oskrbe z najemnimi stanovanji najema stanovanja na trgu in jih oddaja v podnajem po neprofitni najemnini. Sklad začne izvajati javni najem stanovanj 1.januarja 2022. Poleg meril, ki jih mora upoštevati pri najemu stanovanj, zakon določa še razmerje med skladom in lastnikom stanovanja (148.b člen), upravičence za podnajem (148.c člen) in postopek dodeljevanja stanovanj v najem (148.d člen).

Med ostale spremembe, ki jih prinaša novela, je razširitev inšpekcijskega nadzora in ukrepanja v primeru posega iz posameznega dela v skupni del brez soglasij ter določitev izvršbe inšpekcijske odločbe s prisilitvijo z denarno kaznijo (124.a in 131.a člen) ter natančnejša opredelitev prekrškov upravnika in razširitev nabora prekrškov (171. člen). Novost je tudi opredelitev pojma gospodinjstva v tretjem odstavku 11. člena, ki je po tem zakonu skupnost posameznikov, ki skupaj uporabljajo stanovanje in imajo na tem naslovu prijavljeno stalno ali začasno prebivališče. Za gospodinjstvo se šteje tudi posameznik, ki prebiva v stanovanju sam«./Avtorica prispevka: mag. Aleksandra Potrč/osnova objave: IUS-INFO