Slovenija, 5. maj 2026 – Z začetkom turistične sezone se ponovno odpira vprašanje, ki v Sloveniji (predvsem Ljubljani) že leta povzroča napetosti, kako urediti kratkoročno oddajanje stanovanj (preko – Airbnb, Booking.com in podobnih platform), ne da bi dodatno poslabšali stanovanjsko krizo.
V javnosti pogosto slišimo, da “nimamo zakonodaje” ali da “ni pravil”. To ne drži. Slovenija ima pravila in zakone, a problem je drugje, in sicer v razkoraku med predpisi in njihovim izvajanjem (to je pravilo v Sloveniji na vseh področjih).
Da bi bolje razumeli, kam bi se Slovenija lahko premaknila, je smiselno pogledati dva evropska primera, ki sta izbrala zelo različni, a sistemsko premišljeni poti, to pa sta prestolnica Nemčije Berlin in prestolnica naše severne sosede Avstrije – Dunaj.
Berlin: stanovanja kot javni interes
Berlin že več kot desetletje vodi eno najstrožjih politik v Evropi glede kratkoročnih najemov. Osnova je zakon (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz) o prepovedi zlorabe stanovanjskih nepremičnin. Ključna logika je jasna: stanovanje ni turistični produkt, temveč primarno bivalna infrastruktura.
V praksi to pomeni:
- kratkoročni najem je dovoljen le pod strogo določenimi pogoji
- praviloma le za lastno bivališče
- z omejitvijo (npr. 90 dni letno)
- z obvezno registracijo
- z aktivnim nadzorom in visokimi kaznimi (tudi do 500 tisoč evrov)
Posebej pomembno – platforme morajo sodelovati z oblastmi, sicer oglas ne sme obstajati, če oddajanje uradni ni evidentirano.
Dunaj: regulacija kot del stanovanjske politike
Dunaj pristopa drugače (Wiener Wohnungszweckentfremdungsgesetz), a prav tako sistemsko.
Dunaj ne obravnava kratkoročnega oddajanja kot izoliran pojav, ampak kot del širše stanovanjske politike, kjer država aktivno skrbi za:
- dostopnost najemnih stanovanj
- stabilnost najemnin
- omejevanje špekulativne rabe nepremičnin
Ključna razlika v primerjavi z Berlinom je več poudarka na urbanističnem načrtovanju in davčnem nadzoru, manj na kaznovalnem pristopu. A rezultat je podoben: kratkoročni najemi so strogo omejeni in močno nadzorovani.
Slovenija: pravila obstajajo, a sistem ne deluje kot celota
Slovenija ima formalno precej jasno ureditev, predvsem prek Zakon o gostinstvu
Na papirju mora posameznik, ki oddaja stanovanje turistom:
- registrirati dejavnost (sobodajalec ali podjetje)
- pridobiti kategorizacijo nastanitve
- prijavljati goste
- pridobiti soglasja etažnih lastnikov (v večstanovanjskih stavbah)
- upoštevati davčne obveznosti
Poleg tega se uvajajo tudi časovne omejitve oddajanja (npr. 60 dni letno v določenih območjih, z možnostjo prilagoditev po občinah).
In ključni problem? Kot to pri nas že v navadi – razkorak med pravili in realnostjo.
Res je, da v primerjavi z Berlinom in Dunajem Slovenija (Ljubljan) ne zaostaja toliko v zakonih, kot v njihovem izvajanju, in sicer: nadzor je omejen, inšpekcijski nadzor je pogosto neodziven (na prijave), ne sistematičen.
Platforme za oddajanje – Airbnb in Booking.com… – niso učinkovito vključene. Prijavni sistemi ne nosijo enake ravni odgovornosti kot v strožjih sistemih (npr. Berlin). Siva cona ostaja velika. Del ponudbe še vedno deluje brez popolne registracije ali nadzora. Soglasja v blokih – večstanovanjskih objektih – so pogosto obvodno rešena ali ignorirana. Sistem je formalno strog, a praktično neenoten.
Kaj se lahko Slovenija mora učiti od Berlina in Dunaja?
Primerjava pokaže tri jasne smeri izboljšav:
1. Digitalni nadzor namesto papirne birokracije – Bistvo ni več “ali je zakon”, ampak: ali sistem avtomatsko preprečuje kršitve
2. Aktivna vloga platform – Brez vključitve platform ni učinkovitega nadzora.
3. Jasna stanovanjska strategija – Temeljno vprašanje ni tehnično, ampak politično: ali stanovanja obravnavamo kot tržno dobrino ali kot infrastrukturo?
Berlin in Dunaj kažeta, da kratkoročno oddajanje ni “prepovedano ali dovoljeno” vprašanje, temveč vprašanje upravljanja stanovanjske politike.
Res je, da ima Slovenija osnovne elemente že vzpostavljene, vendar sistem še ne deluje kot celota. Ne deluje pa zato, ker mi imamo praviloma zakone na papirju, v praksi pa iščemo poti, kako bi zakonska določila obšli. Zato ključni izziv ni uvedba novih pravil, temveč kako zagotoviti, da obstoječa pravila veljajo enako za vse./Objavo pripravil J. Temlin/