Slovenija, 10. november 2025 – Slovenija se nahaja pred pomembno družbeno prelomnico. Po podatkih Statističnega urada RS je danes že več kot 21 % prebivalcev starejših od 65 let, do leta 2050 pa bo ta delež narasel na več kot 30 %. Hkrati se mlade družine soočajo z naraščajočimi stroški stanovanj in omejeno ponudbo dostopnih najemnih enot. Povprečna cena stanovanja v Ljubljani je leta 2023 presegla 3.800 € na m², najemnine pa so se od leta 2015 povišale za več kot 50 % (vir: Banka Slovenije, GURS).

• A se tokrat ne bomo lotevali obljub vlade in njenega ministra za solidarno prihodnost Simona Maljevca, ki obljublja 10.000 stanovanj za eno milijardo, kar je to skregano z zdravo pametjo. Dejstvo je namreč, da bi njegovo zblojenost znal ovreči vsak petošolec, ki brez težav znal izračunati, da se za eno milijardo (to je 1000 milijonov) pač ne da zgraditi, pri teh cenah (okoli 3200 evrov za m2), 10.000 stanovanj okvirne kvadrature 60 m2 za stanovanjsko enoto. No, če Maljevac ima tak kalkulator, ki pričara za milijardo evrov 10.000 stanovanj velikih 60 m2  naj ga pokaže. Zato se vrnimo k temi, in sicer, kako lahko sprostimo stanovanja za mlajše in hkrati zagotovimo boljše bivanje starejšim?

Mi se raje vrnimo k razmisleku, kako je mogoče sprostiti stanovanja za mlajše in hkrati zagotovili ustrezno bivanje starejšim. To pa so ključni podatki, za tovrstna razmišljanja in predvsem za pripravo rešitev:

Več kot 37 % vseh stanovanjskih enot v Sloveniji zaseda ena sama oseba.
(SURS, Popis prebivalstva in stanovanj 2021)

Večina teh oseb so starejši, ki živijo v prevelikih stanovanjih, ki jih ne morejo več udobno vzdrževati, a se ne odločijo za selitev v manjše ali oskrbovano stanovanje. Ne zato, ker tega ne bi želeli, ampak ker trenutna zakonodaja ne zagotavlja njihove pravne in socialne varnosti pri oddaji ali zamenjavi stanovanja.

Rezultat?

• Stanovanja ostajajo podizkoriščena.
• Mladi nimajo dostopa do primernega bivališča.
• Starejši ostajajo v prostorih, ki jim ne ustrezajo več.
• Politika pa se že več kot desetletje ukvarja predvsem z retoriko, ne pa s sistemskimi rešitvami.

Kaj počne Avstrija, kar mi še ne?

V sosednji Avstriji so pred osmimi leti začeli uveljavljati modele prostovoljne zamenjave bivanja (Wohnungswechsel mit Begleitung), ki so že prinesli vidne rezultate.
Model temelji na štirih ključnih stebrih, ki jih pri nas ni:

Rešitve	Avstrija	Slovenija
Javno-neprofitni stanovanjski fond	Obsežen in stabilen	Omejen in neenakomerno razporejen
Posredovalne službe za selitve starejših	Obstajajo in so financirane	Ne obstajajo sistemsko
Jamstvo za varno oddajo stanovanja	Državno + občinsko jamstvo	Strah pred izgubo nadzora brez kakršnega koli zagotovila, bo oddaja varna
Hitra pravna obravnava sporov	Posebni pospešeni postopki	Dolgotrajni postopki pred sodišči odvračajo najemodajalce, da bi sploh razmišljali o oddaji stanovanja, če niso primorani

V Avstriji starejši ne oddajajo stanovanja neposredno najemniku, ampak preko javnega ali neprofitnega stanovanjskega sklada, ki jamči:

• pravočasno plačilo,
• ustrezno vzdrževanje obdanega stanovanja,
• odgovornost za morebitno škodo,
• prednostno sodno obravnavo, če pride do spora.

To pomeni, da lahko starejši varno in prostovoljno zamenjajo svoje bivalno okolje, stanovanje pa v krogu javnega upravljanja postane na voljo mlajšim družinam.

Kaj bi morala Slovenija narediti?

1. Uvedba statusa “Zaščitena oddaja stanovanja”

Oddaja recimo poteka prek Stanovanjskega sklada RS ali občinskega sklada, ne neposredno najemniku.
Ta lastniku MORA zagotavljati pravno zaščito.

2. Ustanovitev Jamstvenega sklada za najeme starejših stanovaj

Sklad krije:

• neplačila,
• poškodbe,
• stroške vzdrževanja, če najemnik z oddanim stanovanjem ne ravna pravilno.

3. Hiter sodni postopek za spore iz zaščitenih najemnih pogodb

Določitev maksimalnega roka obravnave (npr. 60 dni), po vzoru Avstrije.

4. Razvoj mreže oskrbovanih stanovanj

Gradnja v partnerstvu:

• država + občina + neprofitni sektor.

Zakaj je to nujno?

Ker današnje stanje ni samo vprašanje nepremičnin, ampak vprašanje družbene solidarnosti in medgeneracijske povezanosti.

Slovenija ima rezerve, ki jih ne izkorišča:

• ne v zemljiščih,
• ne v novogradnjah,
• ampak v obstoječem stanovanjskem fondu.

Če želimo politično in družbeno zrelost, moramo to priznati.

In kako se stvari lotiti? Tako, da politika naredi ustrezne korake (v Sloveniji ni težava pomanjkanje idej ampak je težava pri pomanjkanje odločitev).

Politika pogosto ponavlja, da je “treba urediti stanovanjsko področje.”
Toda dokler se ne uvede pravna zaščita starejših lastnikov stanovanj, se ne bo zgodilo nič bistvenega.

Zato je čas, da:

• stroka spregovori jasno,
• politika ukrepa odločno,
• družba pa razume, da je to vzajemna rešitev, ne poseg v pravice kogarkoli.

Torej! Prav je, da se gradi nova stanovanja, a ne po principu govoričenja, kova ministra Simona Maljevca. Ne, treba se je loti ureditve zakonov, ki bodo ljudem zagotavljali zaščito, tako tistim, ki oddajo in tudi tistim, ki najemajo, A ne tako, da bodo rešitve delovale le na papirju, v praksi pa bo spet vse potekalo mimo pravil. A to bo v Sloveniji težko, saj se ve, da se namesto odmika od balkanskih manir tja z velikimi koraki vračamo. In to je razlog, da avstrijski sistem v Sloveniji ni mogoče uresničiti, tudi, če vsa pravila prepišemo od njih./Objavo pripravil: Janez Temlin/Tudi fotografiji sta le ponazoritveni – prva je iz Slovenije, druga iz Dunaja/

Viri in podatki

• Statistični urad RS (2021, 2023): Popis prebivalstva in stanovanj; demografske projekcije.
• Banka Slovenije (2023): Letno poročilo o cenah nepremičnin.
• GURS (2022–2023): Evidenca trga nepremičnin.
• Bundesministerium für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz (AT): Program Wohnen im Alter, 2018–2023.
• “Gemeinnütziger Wohnbau in Österreich” – ÖROK 2020.